FINACIACIÓN.
Si es Ud. un comprador que tiene el importe total del valor del inmueble aquí le dejamos por escrito la provisión de fondos para cubrir los costes de la compraventa ante el notario.
Y si es un comprador que con esfuerzo ha conseguido ahorrar ahorrado el importe necesario que solicitan los bancos para intentar financiar un préstamo hipotecario correspondiente para al valor de los costes de la compraventa pero necesita liquidez para abonar el resto del importe para adquirir la vivienda, le ofrecemos un servicio profesional de financiación conunos honorarios muy ajustados, para que pueda cumplir la ilusión de ser propietario, por eso le dejamos también por escrito el detalle de la provisión de los gastos por el trámite de la compra de este inmueble en concreto, lo cual le facilitará en sobremanera el saber antes de firmar cualquier documento a donde destinado cada euro de su dinero.
DETALLE DE GASTOS POR LA COMPRA DEL INMUEBLE CON PRECIO:
99.000 €
(16.472.421 de pesetas)
OPCIÓN A. Gastos que tendrá si UD. ... *
OPCIÓN B. Gastos que tendrá si UD. ...
GASTO 1. Notaría
GASTO 2. Gestoría
500 €
1.200 €
GASTO 3. Impuesto del Traspaso del Patrimonio (ITP)
6.930 €
GASTO 4. Registro
GASTO 5. Honorarios del Agente IVA incluido
500 €
3.630 €
TOTAL A (Suma de los gastos de compraventa)
GASTO 6. Precio del inmueble
DINERO NECESARIO PARA PAGAR AL CONTADO
12.760 €
99.000 €
111.170 €
GASTO 1. Notaría
GASTO 2. Gestoría
500 €
1.200 €
GASTO 3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
GASTO 4. Registro
1.980 €
500 €
GASTO 5. Comisión de apertura
GASTO 6. Tasación
GASTO 7. Seguro de hogar
GASTO 8. Seguro de vida
990 €
350 €
300 €
250 €
GASTO 9. Honorarios de la financiera que obtiene la hipoteca IVA incluido.
1.815€
TOTAL B (Suma de los gastos de hipoteca)
7.885 €
ANÁLISIS DE COMPRA DEL INMUEBLE.
El precio del inmueble asciende a
Los gastos de la compraventa ascienden a
Si el cliente paga al contado debe abonar
Si el cliente solicita hipoteca además de los
Debe añadir los gastos de la hipoteca ascienden a
99.000 €
12.760 €
incluyendo el importe de honorarios de 3.630 € IVA incluido del agente, de los cuales aporta factura al cliente comprador como marca la Ley.
111.170 €
12.760 €
de los gastos de compraventa
Que incluyen el importe de honorarios de 3.630 € IVA incluido del agente, de los cuales aporta factura al cliente comprador como marca la Ley.
7.885 €
incluyendo el importe de honorarios de 1.815 € IVA incluido de la financier que el cliente se ahorraría silograse obtener la hipoteca por su cuenta.
Siendo el importe resultante de la hipoteca
119.645 €
¡AVISO IMPORTANTE!
LA ACTUAL POLÍTICA DE APROBACIÓN BANCARIA DE HIPOTECAS DE LOS BANCOS O CAJA DE AHORROS SE BASA EN SOLO FINANCIARÁ EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO A PERSONAS CON TRABAJO ESTABLA Y SIEMPRE TENGAN AHORROS Y APORTEN A LA OPERACIÒN DE COMPRA LA SUMA DE LOS GASTOS DE COMPRAVENTA Y DE LOS GASTOS POR TRAMITAR LA HIPOTECA EN ESTE CASO:
EJEMPLO: LOS GASTOS DE COMPRAVENTA ASCIENDEN A 12.760 €,
Y LOS GASTOS DE HIPOTECA SUMAN LA CANTIDAD DE 7.885
PUES LA SUMA DE LAS DOS CANTIDADES DA UN RESULTADO DE 20.645 €
QUE EL CLIENTE DEBE DE APORTAR A LA OPERACIÓN,
PARA QUE LA ENTIDAD BANCARIA LE PRESTE LOS 99.000 € QUE CUESTA EL INMUEBLE.
EN EL CASO DE NO TENER ESA CANTIDAD AHORRADA DEBERÁ APORTAR UN AVAL QUE DEBE SER EL INMUEBLE DE UN PADRE O MADRE QUE ESTÉ PAGADO COMPLETAMENTE PARA QUE EL BANCO LE FINANCIE LOS 99.000 € QUE ES LO QUE CUESTA EL INMUEBLE MÁS LOS 20.645 QUE SON LOS COSTES DEL PAPELEO PARA TRAMITAR LA COMPRAVENTA ANTE NOTARIO.
¿CUANTO DINERO SUPONEN LOS GASTOS DE LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA?
Los gastos que tiene una compraventa de vivienda son:
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Escritura pública en la notaría
-
Inscripción en el Registro de la Propiedad
-
Impuestos
-
Gestoría (si pedimos hipoteca)
-
Plusvalía municipal
La ley marca qué gastos corresponde pagar al comprador (casi todo) y al vendedor (sólo la plusvalía municipal y el original de la escritura). Hay escaso margen para la negociación, aunque es cierto que se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluido el que todos ellos sean abonados por la parte compradora siempre que se haga mediante una cláusula completamente legal
Cuando el que vende es un promotor inmobiliario, la ley le obliga a abonar la plusvalía municipal y los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal. También debe pagar la cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda siempre y cuando no nos subroguemos en la misma
Los gastos en detalle son:
1. Notaría
Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta. Los costes del notario son fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, extensión de la escritura, asiento presentación, etc
Los notarios aplican un arancel fijo que estableció el gobierno en 1989 por lo que todos los notarios de España cobran lo mismo por idéntico servicio. Sólo pueden hacerte un descuento del 10%, por lo que la competencia entre ellos sólo se basa en la calidad. Los costes (o aranceles) vigentes de los notarios figuran en la siguiente tabla para viviendas libres. Conviene saber que en las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles
Importe compra* Notaría
25.000 €600 €
50.000 €625 €
100.000 €675 €
150.000 €710 €
200.000 €750 €
250.000 €790 €
300.000 €830 €
400.000 €850 €
975.000 €875 €
*Cantidades orientativas. idealista no se responsabiliza de los cambios que puedan darse en las tarifas
2. Registro de la Propiedad
Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble
Existen variaciones que modifican las reglas generales. Así por ejemplo, hay cambios para viviendas de protección oficial, de montes, o de explotaciones agrarias
Importe compra* Registro de la Propiedad
25.000 €395 €
50.000 €420 €
100.000 €445 €
150.000 €470 €
200.000 €510 €
250.000 €550 €
300.000 €590 €
400.000 €630 €
975.000 €650 €
*Cantidades orientativas. No nos responsabilizamos de los cambios que puedan darse en las tarifas
3. Impuestos
En este apartado tenemos que diferencias dos grandes grupos según el tipo de vivienda
-
Impuestos por la compra una vivienda nueva
-
Impuestos por la compra de vivienda de segunda mano
-
a) Impuestos en la compra de vivienda nueva:
-
IVA (impuesto sobre el valor añadido): cuando la vivienda se entrega por primera vez paga el IVA (actualmente en el 10%). Se entiende por “primera entrega” aquellas que se adquieren al promotor tras la construcción de la misma
Si las viviendas han estado alquiladas tras la finalización de las obras y las compran las personas que han vivido en ellas también se considera "primera entrega", con lo que pagaría el IVA. Por otro lado, si los compradores son diferentes a los arrendatarios no tienen esta consideración y pagarían viviendas de segunda mano, pagando sus impuestos correspondientes
Pueden pagar un IVA del 10% (frente al 21% general) los edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos que se transmitan a la vez y siempre que el número de plazas de garaje por cada propietario no exceda de dos unidades
La compra de una vivienda nueva obliga al comprador a pagar el IVAal vendedor, quien ingresará el impuesto en la hacienda pública
Los tipos impositivos establecidos actualmente son:
-
10% con carácter general
-
4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública
-
-
IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa
Este impuesto habrá que sumarlo al IVA, por lo que en vivienda nueva se paga el IVA (10% o 4%) más IAJD (0.5% - 1,5%)
b) Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano
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ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto quegrava las ventas de inmuebles y el alternativo al IVA (IGIC en Canarias) para el caso de viviendas de segunda mano
Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado y dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, en la mayoría de las comunidades está entre el (6% - 10%). Existen también tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, jóvenes...)
-
IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): como en el caso de las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa
-
Gestoría: sólo se pagará si se abre una hipoteca para comprar el inmueble. El gestor administrativo realiza todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad
La gestoría es seleccionada por la entidad financiera puesto que sino no entregaría el dinero hasta que esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad
Al ser profesionales libres, su tarifa no está regulada y pueden variar de unas empresas a otras. Lo normal es que el día de la firma ante el notario se pida una cantidad de dinero provisión de fondos para poder pagar todos los trámites especificados anteriormente. Una vez esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad, se devolverá el dinero que haya sobrado
Por último, existe lo que comúnmente se denomina "plusvalía municipal", que es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y que paga el vendedor.
Este impuesto municipal, queno se debe confundir con la plusvalía fiscal, grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. para el cálculo del impuesto no se toma en cuenta el valor de la transmisión, ni el valor de mercado de la vivienda, sino el valor catastral
Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble (tiene como límite máximo el de 20 años) y no podrá ser inferior a 1 año. En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo (20 años)
Según la ley lo paga el vendedor, salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes. Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el ayuntamiento
¿CUANTO DINERO SUPONEN LOS GASOS EN LA FIRMA DE LA HIPOTECA?
Tenemos que diferenciar dos grupos de gastos:
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a) Gastos previos a que nos concedan la hipoteca
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b) Gastos una vez concedida la hipoteca
1) Gastos previos a que nos concedan la hipoteca
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Tasación: la entidad financiera efectuará una tasación de la vivienda que se quiere hipotecar. Esta valoración es obligatoria por ley y debe realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España. Sirve para determinar el valor real del inmueble. Su coste puede estar entre a los 250-450 euros, dependiendo de la entidad y del valor final del inmueble
La tasación tienen una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión
-
Nota simple: la entidad financiera solicitará una nota al Registro de la Propiedad para comprobar todos los datos posibles (titularidad, estado de cargas, descripción, limitaciones, etcetc.) del inmueble que se pretende hipotecar. Este trámite lo suele realizar la gestoría del banco y su coste suele estar entorno a los 30 euros, dependiendo de la entidad
2) Gastos una vez concedida la hipoteca
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IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y con cuantía económica. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, pero estará entre el 0,5% y el 1,5%. Ver cuadro adjunto:
Para el cálculo del importe a pagar no se tendrá en cuenta el importe del préstamo sino la responsabilidad hipotecaria total (principal + intereses ordinarios + intereses de demora + cotas + gastos). La responsabilidad hipotecaria es distinta en cada entidad y puede estar en la mayoría de los casos entre el 135% y el 200% del valor del préstamo
Ejemplo
Para un préstamo de 100.000 euros la responsabilidad hipotecaría total estaría entre 135.000 euros y 200.000 euros. El tipo impositivo estará entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma y en algunos casos se podrá aplicar tipos reducidos. Por ello, el coste podría estar entre los 675 euros y los 3.000 euros
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Seguro de hogar. Es probable que para que la entidad bancaria apruebe la hipoteca nos "medio oblique a contratar un seguro de hogar contra inciendos y siniestros en el que el beneficario sea la entidad bancaria con la compañía que la entidad bancaria quiera"
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Seguro de vida. Es probable que para que la entidad bancaria apruebe la hipoteca nos "medio oblique a contratar un seguro de vida para cada titular con la compañía que la entidad bancaria quiera"
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Comisión de apertura. Este gasto entre el 0,5 y el 2% del valor de la hipoteca, (según lo pactado con la entidad) y la entidad bancaria SOLO COBRA ESE IMPORTE SI APRUEBA LA HIPOTECA.
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Oblicaciones. Puede que para aprobarnos la hipoteca la entidad bancaria nos "medio obligue a domiciliar", desde solo la nómina hasta la nómina, los recibos de telefonía, luz, agua, gas, recibo de contribución, seguro del coche, de la casa, pago del colegio, etc...
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Notaría: los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario
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Los aranceles notariales son fijados por normativa que aprueba el gobierno y su cuantía depende del importe de la responsabilidad hipotecaria (ver punto anterior), aunque puede incrementarse por otros temas como el número de copias, extensión de la escritura, asiento presentación, etc)
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Los notarios aplican un arancel fijo, por lo que todos los notarios de España cobran lo mismo por idéntico servicio (pueden hacerte un descuento del 10%). La competencia entre ellos sólo se basa en la calidad
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Los costes (o aranceles) vigentes de los notarios figuran en la siguiente tabla para viviendas libres. Conviene saber que en las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles
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Importe compra* Notaría
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25.000 €700 €
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50.000 €725 €
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100.000 €775 €
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150.000 €810 €
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200.000 €850 €
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250.000 €890 €
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300.000 €930 €
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400.000 €950 €
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975.000 €975 €
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*Cantidades orientativas. Nos nos responsabilizamos de los cambios que puedan darse en las tarifas
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Registro de la propiedad: son los honorarios generados alinscribirse la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Los honorarios registrales son fijados por normativa que aprueba el gobierno y su cuantía depende del importe de la responsabilidad hipotecaria
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La determinación de los honorarios es realizada por el consejo de ministros mediante real decreto
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Su coste es:
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Importe compra* Registro de la propiedad
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25.000 €295 €
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50.000 €320 €
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100.000 €345 €
-
150.000 €370 €
-
200.000 €410 €
-
250.000 €450 €
-
300.000 €490 €
-
400.000 €530 €
-
975.000 €550 €
- *Cantidades orientativas. Nos nos responsabilizamos de los cambios que puedan darse en las tarifas.
-
Gestoría: sólo se pagará si se abre una hipoteca para comprar el inmueble. El gestor administrativo realiza todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad
La gestoría es seleccionada por la entidad financiera puesto que sino no entregaría el dinero hasta que esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad
Al ser profesionales libres, su tarifa no está regulada y pueden variar de unas empresas a otras. Lo normal es que el día de la firma ante el notario se pida una cantidad de dinero provisión de fondos para poder pagar todos los trámites especificados anteriormente. Una vez esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad, se devolverá el dinero que haya sobrado
¿CÓMO SE REPARTEN LOS GASTOS DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA ENTRE EL VENDEDOR Y EL COMPRADOR?
Salvo que los contratantes dispongan de otra cosa, los gastos de otorgamiento de escritura pública son de cuenta del vendedor, y los de primera copia y demás posteriores a la venta de cuenta del comprador.
Por gastos de otorgamiento de escritura pública han de entenderse los relativos a la escritura matriz, que es el coste más elevado.
En cuanto a los gastos posteriores a la perfección del contrato de compraventa si nada se ha pactado se entiende que corresponderán al comprador los gastos derivados de la inscripción en el Registro de la Propiedad y el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o del IVA según se trate de compraventa de segunda mano o compraventa de vivienda nueva a la Promotora.
Pero lo más habitual es pactar que los gastos de la Notaría y Registro corran por cuenta de la parte compradora.
El vendedor ha de satisfacer también los gastos necesarios para realizar la entrega de la cosa.
La cancelación de cargas y gravámenes e hipotecas, y los gastos que se deriven, se rigen también por la libertad de pacto, aunque si se pacta la venta del inmueble en cuestión como libre, las cancelaciones por medio de escritura serán de cargo del vendedor.
Por eso lo más conveniente para evitarse problemas el comprador es que se refleje expresamente que adquiere libre de cargas y gravámenes.
El pago del impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana corresponde al vendedor, salvo pacto en contra.
Pero si por pacto expreso se traslada la obligación de pago al comprador, la entidad municipal acreedora carece de acción contra él, aunque el vendedor que paga la deuda puede repetir contra el comprador la cantidad satisfecha a la administración local.
Salvo pacto en contrario, el comprador está obligado a pagar el IVA, en caso de primera transmisión, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en caso de segunda o sucesivas transmisiones.
Si el comprador constituye hipoteca para la compra del inmueble tiene que pagar la escritura notarial, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1%) y los honorarios del Registrador de la Propiedad, amén de los gastos financieros de la concesión del préstamo.
A pesar de que la ley establece qué gastos competen al vendedor y cuales al comprador, se admiten los pactos entre las partes que modifiquen lo establecido en la legislación aplicable.
No obstante, pese a la libertad de pacto mencionada, hay que tener en cuenta que en las compraventas a promotoras la Jurisprudencia ha considerado abusivas algunas cláusulas como las que pretenden imponer al consumidor los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario, como sería la escritura de obra nueva y división horizontal, hipotecas para financiar la construcción o su división y cancelación.
También se ha considerado abusiva la cláusula en virtud de la cual la Promotora impone al comprador el pago de la plusvalía o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. No lo sería si la compraventa fuera entre particulares.
En cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) por Ley suele corresponder al que sea propietario del inmueble el 1 de enero del año en que tenga lugar la compraventa, siendo posible el pacto en contrario.
Cada vez es más frecuente que se pacte que se pague proporcionalmente a los meses que tenga la vivienda cada uno, si bien dichos pactos no son oponibles a la administración, sino simplemente exigibles entre las partes.